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细数“政策房”税收政策之营业税与房产税

来源: Tax518   发布:2015/1/26 10:56:41

在扶持发展廉租保障性住房建设、盘活住房租赁市场方面,国家近年来出台了一揽子税收优惠政策。

原税收政策回放:税法规定,企业出租房屋,以租金收入为计税依据缴纳营业税和房产税,税率分别为5%和12%。外商投资企业按照规定需要缴纳城市房地产税(现统一征收房产税)。

  《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定:对 按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发 还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收营业税和房产税。对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收, 房产税暂减按4%的税率征收。

  根据财税[2000]125号等文件精神,《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》(国税函[2002]74号)将其具体含义明确为:对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收,房产税暂按4%的税率征收;对于居民住房出租后用于生产经营的,其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收,房产税按12%的税率征收。

  新税收政策规定: 财税[2008]24号规定:对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征营业税、房产税。对个人出租住房,不 区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按 4%的税率征收房产税。

  政策要点解析:财税[2008]24号文件重申了廉租住房免征营业税、房产税政策,同时对廉租 住房免税条件进行了限制。一是免税对象仅限于廉租住房经营管理单位;二是租金要按政府规定价格;三是出租对象仅限于规定的保障对象。如果不能同时符合上述 3个条件,则不能享受相关优惠政策。而且,从政策内容可以看出,财税[2008]24号文件是对财税[2000]125号文件的补充,即财税 [2000]125号文件关于“公有住房”等其他税收优惠政策未做变动仍继续执行。

  财税[2008]24号文件在财税 [2000]125号文件的基础上,对个人出租住房应缴纳的营业税再减半,在政策执行上要注意以下要点:一是此项政策只适用于“个人住房”出租;二是无论 住房出租后是否用于居住,都可以适用此政策;三是该政策的适用对出租价格无限制。财税[2008]24号文件首次明确,对“非个人”出租住房(并且用于居住),房产税同样适用4%的税率,但营业税适用税率应仍为5%;如果不是用于居住,营业税和房产税适用税率则分别为5%和12%。

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